San Sebastián, Irun y Errenteria registran descensos del 3% y 4% en los nuevos alquileres al cierre de 2025

• La capital guipuzcoana acumula seis meses de bajada en el precio medio de los nuevos alquileres tras tocar techo en junio de 2025 y pasar de los 1.190 euros de media a los 1.132 euros al cierre del ejercicio

• Errenteria baja un 4,1% en el último trimestre, Irun reduce los arrendamientos un 3% y Lasarte-Oria un 0,6%, mientras el parque de alquiler registrado continúa creciendo tanto en Gipuzkoa como en Euskadi, que alcanza máximos históricos con 86.522 contratos activos: 42.927 en Bizkaia, 31.351 en Gipuzkoa y 12.244 en Álava. Bizkaia supera en precio a Gipuzkoa por primera vez desde 2016

• El consejero Denis Itxaso llama a interpretar los datos con prudencia y a monitorizar la evolución durante los primeros trimestres de 2026 antes de confirmar una nueva tendencia: “Las cifras invitan a la esperanza, pero todavía necesitamos más recorrido, sin olvidar que del tensionamiento solo saldremos si aumentamos la oferta de vivienda”

La renta media de los nuevos contratos de alquiler libre bajó en el cuarto trimestre de 2025 en Donostia-San Sebastián, Errenteria, Irun y Lasarte-Oria, coincidiendo con el primer periodo en el que se aplicaron íntegramente en Gipuzkoa las herramientas previstas para las zonas de mercado residencial tensionado, incluido el Índice de Precios de Referencia, llamado a objetivar los precios del alquiler más allá de las reglas de mercado. Según la Estadística del Mercado del Alquiler (EMAL), elaborada a partir del registro obligatorio de fianzas que las personas propietarias deben depositar ante el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco cuando formalizan un contrato de alquiler, la renta media de las nuevas fianzas registradas bajó un 4,1% en Errenteria, un 3,7% en San Sebastián, un 3% en Irun y un 0,6% en Lasarte-Oria.

El descenso se produce, además, sin que el número de viviendas registradas en alquiler se haya visto resentido. Y es que Euskadi cerró 2025 con 86.522 contratos de alquiler libre vigentes, el mayor volumen de la serie histórica. Por territorios, Bizkaia concentra 42.927 contratos activos, Gipuzkoa 31.351 y Álava 12.244. En el caso de Gipuzkoa, el territorio donde se observa la bajada más clara de las rentas de entrada, el número de contratos activos creció un 3,2% en el último trimestre hasta alcanzar los 31.351 alquileres registrados.

El consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, ha asegurado que “las cifras hablan con claridad y nos invitan a la esperanza, pero sería prematuro convertir un trimestre en una tendencia consolidada”. Por ello, Itxaso ha pedido interpretar los resultados con prudencia, ya que “estamos ante el primer trimestre en el que confluyen todas las herramientas previstas para las zonas tensionadas en Gipuzkoa. Tres meses en los que, por primera vez en la serie histórica, los tres principales núcleos urbanos del territorio reducen al unísono los precios de los nuevos contratos registrados”.

El consejero ha advertido además que sería un error atribuir esta evolución a una única medida. “Viendo la pauta de descensos en el precio de las nuevas fianzas en las zonas tensionadas y la de ligeros incrementos en zonas no tensionadas dentro de un mismo territorio como Gipuzkoa, cabe pensar que la moderación de los precios no depende de una sola medida en exclusiva”. Y ha insistido en que “será más robusta a medida que entre plenamente en funcionamiento toda la batería de herramientas que Euskadi ha puesto en marcha en los últimos meses: los topes legales al alquiler, las prórrogas extraordinarias de los contratos, los índices de precios de referencia y los incentivos fiscales. Es la combinación de estas cuatro medidas la que puede ayudarnos a contener los precios en el mercado libre del alquiler”, ha añadido.

Itxaso ha recordado que todavía es pronto para evaluar el efecto conjunto de este nuevo marco regulatorio, ya que su aplicación se ha producido de forma escalonada en función de los territorios y de las ciudades que han ido solicitando la declaración de zona de mercado residencial tensionado. “Todavía necesitamos más recorrido temporal para observar el impacto acumulado de todas las medidas y confirmar si esta tendencia se consolida. Tenemos que comprobar durante los próximos meses si sigue aumentando el número de viviendas arrendadas y si la moderación de las rentas se consolida. La obligación del Gobierno es hacer un seguimiento riguroso y no anticipar conclusiones que todavía necesitan más evidencia”, ha señalado. 

Nuevo máximo histórico de contratos vigentes

A 31 de diciembre de 2025, Euskadi registraba 86.522 contratos de alquiler libre de vivienda habitual en edificios colectivos, el mayor volumen alcanzado hasta el momento. Son 1.454 fianzas más que en septiembre, un incremento del 1,7%. En comparación con el cierre de 2024, cuando había 84.529 contratos activos, el aumento es del 2,4%. Por territorios, Bizkaia finaliza el año con 42.927 contratos activos, Gipuzkoa con 31.351 y Álava con 12.244. En términos trimestrales, el número de fianzas de alquiler crece en los tres territorios históricos: Gipuzkoa suma 985 contratos; Bizkaia, 314; y Álava, 155.

Tal y como ha explicado Itxaso, “Euskadi termina 2025 con más contratos activos que nunca. No hablamos solo de porcentajes, sino de un parque registrado de 86.522 alquileres, con 42.927 contratos en Bizkaia, 31.351 en Gipuzkoa y 12.244 en Álava. Son cifras suficientemente sólidas como para afirmar que, por el momento, no se observa una retirada generalizada de viviendas del mercado del alquiler”. Este incremento se registra, además, tanto en municipios declarados tensionados como en muchos de los que no lo estaban en esa fecha, por lo que no parece que la regulación, ni su ausencia, estén afectando a la predisposición de las personas propietarias a arrendar su vivienda.

La renta media del conjunto del parque vasco de vivienda en alquiler alcanza los 801,4 euros mensuales, un 1,2% más que en el trimestre anterior. En cambio, la renta media de los nuevos contratos baja un 0,7%, hasta los 885,5 euros.

La renta media de los nuevos contratos baja un 3,5% en Gipuzkoa

Gipuzkoa concentra la señal más clara de moderación en el cuarto trimestre de 2025. La renta media del conjunto de los contratos vigentes aumentó de forma moderada, hasta los 835,2 euros, pero la renta media de los nuevos alquileres descendió un 3,5%, desde los 926,2 euros del tercer trimestre hasta los 894,1 euros del cuarto. El territorio cerró el ejercicio con 31.351 contratos activos de alquiler libre, 985 más que al finalizar el tercer trimestre de 2025. Esto supone un crecimiento trimestral del 3,2% y un aumento del 2,6% respecto al cierre de 2024. En palabras del consejero, “el dato importante es doble: bajan las rentas de entrada en varios de los municipios más tensionados y, al mismo tiempo, Gipuzkoa alcanza los 31.351 contratos activos. Es decir, no estamos viendo una contracción del parque registrado, sino una primera moderación de precios con más viviendas alquiladas”, ha señalado Itxaso.

Esta evolución se refleja especialmente en varios municipios de la conurbación metropolitana Irun-Donostia:

• Errenteria: de 834,9 a 800,4 euros, un 4,1% menos.
• San Sebastián: de 1.175,6 a 1.131,9 euros, un 3,7% menos.
• Irun: de 878 a 851,8 euros, un 3% menos.
• Lasarte-Oria: de 898,3 a 893,2 euros, un 0,6% menos.

Itxaso ha puesto en valor que “San Sebastián encadena dos trimestres consecutivos de descenso en la renta media de los nuevos contratos, tras alcanzar en el segundo trimestre de 2025 el máximo de la serie histórica”. Para el consejero, esta evolución “ofrece un primer alivio en uno de los mercados residenciales más tensionados del conjunto de España, aunque todavía debe confirmarse en los próximos trimestres”. Y ha subrayado también que los municipios tensionados continúan sumando contratos de alquiler. En términos interanuales, el número de contratos activos crece un 3% en Errenteria, un 1,1% en Donostia-San Sebastián, un 2,9% en Irun y un 1,4% en Lasarte-Oria. También en Zumaia se observa un comportamiento similar, aunque la muestra estadística no alcanza la robustez suficiente para ofrecer un dato de calidad.

Durante su intervención, Itxaso ha recordado que, desde el último trimestre de 2025, “en Gipuzkoa se aplican los índices de referencia del alquiler a los grandes tenedores y a los nuevos contratos en zonas tensionadas”. También ha defendido la importancia de aplicar estas herramientas con una mirada metropolitana. “Los índices de referencia y las medidas de protección a la demanda ganan eficacia cuando se aplican con visión metropolitana, porque el mercado de la vivienda no entiende de límites administrativos. Extenderlas al conjunto del área permite evitar que la presión y las subidas se desplacen a los municipios cercanos y garantiza una respuesta más coherente y efectiva”.

El consejero ha destacado asimismo los incentivos fiscales previstos para las personas propietarias que ajusten voluntariamente la renta a los índices de referencia en zonas tensionadas. “Quienes ajusten voluntariamente la renta a los índices pueden beneficiarse de una bonificación fiscal del 70% sobre los rendimientos íntegros del alquiler. Con ello obtienen un tratamiento fiscal más favorable, aportan estabilidad a la relación contractual y contribuyen a que más familias puedan acceder a una vivienda a un precio razonable”.

Bizkaia supera a Gipuzkoa en la renta de entrada por primera vez desde 2016

La evolución territorial no es homogénea. Mientras Gipuzkoa registra una bajada del 3,5% en la renta media de los nuevos contratos, Bizkaia presenta un incremento del 2,1%, al pasar de 890,7 a 909,4 euros. Con ello, Bizkaia cierra 2025 con una renta media de nuevas fianzas superior a la de Gipuzkoa por primera vez desde 2016, primer año de la serie histórica disponible de la EMAL.

En los tres municipios de mayor población de Bizkaia, la evolución también es ascendente:

• Bilbao: la renta media de los nuevos alquileres aumenta un 2,2% trimestral, de 989,8 a 1.011,1 euros. La ciudad cierra el año con 16.077 contratos activos, 300 más que al finalizar 2024, un incremento anual del 1,9%.
• Barakaldo: la renta de los nuevos contratos aumenta un 1,8% trimestral, de 814 a 828,4 euros. La localidad alcanza los 3.977 contratos activos, un 2,7% más que al cierre de 2024.
• Getxo: registra el mayor aumento entre los principales municipios vizcaínos, con una renta media de nuevas fianzas de 1.175,7 euros, un 5,5% más que los 1.114,3 euros registrados en septiembre. Además, Getxo es la excepción entre los principales municipios de Euskadi al registrar una ligera bajada del total de contratos activos: pasa de 2.847 contratos en 2024 a 2.832 al finalizar 2025, un 0,5% menos.

En el conjunto del territorio, Bizkaia finaliza 2025 con 42.927 contratos activos: 314 más que en septiembre, un 0,7%, y 833 más que al cierre de 2024, un 2%. La renta media del parque vigente alcanza los 798 euros, con un crecimiento trimestral del 1,2%. Cabe destacar que durante el cuarto trimestre de 2025, Bizkaia todavía no disponía de los datos territoriales necesarios para aplicar plenamente el sistema estatal de referencia. La actualización que incorporó la información de Bizkaia y Álava se publicó el 20 de abril de 2026 y comenzó a aplicarse al día siguiente. “Los datos de Bizkaia ofrecen una fotografía previa a la entrada en funcionamiento del índice de referencia en dicho territorio y permitirán comparar en los próximos meses cómo evoluciona el mercado una vez desplegadas todas las herramientas de las zonas tensionadas”, ha reconocido Itxaso.

Álava mantiene los precios más contenidos y reduce ligeramente la renta de entrada

Por su parte, Álava cierra 2025 con 12.244 contratos activos, 155 más que en septiembre, un incremento trimestral del 1,3%. En comparación con el cierre de 2024, el territorio suma 368 contratos y aumenta su parque registrado un 3,1%. La renta media del conjunto de los contratos vigentes se sitúa en 727,2 euros, la más baja de los tres territorios históricos, tras crecer un 1,3% en el trimestre. En cambio, la renta media de los nuevos alquileres baja un 1,1%, de 815,9 a 807,1 euros.

La evolución del territorio se concentra especialmente en Vitoria-Gasteiz, único municipio alavés declarado tensionado. La renta media de los nuevos contratos permanece prácticamente estable, al pasar de 851,6 a 851,2 euros, una bajada del 0,05%. La ciudad cierra el año con 10.111 contratos activos, 276 más que al finalizar 2024, un crecimiento anual del 2,8%, y la renta media del parque activo se sitúa en 764,1 euros. “Álava mantiene un comportamiento más contenido que los otros territorios y Vitoria-Gasteiz muestra una notable estabilidad en el último trimestre, pero tendremos que observar si esta evolución se consolida una vez que el índice de referencia haya comenzado a desplegar plenamente sus efectos”, ha indicado Itxaso.

Bizigune continúa ampliando su parque de alquiler protegido

El programa Bizigune de mediación pública del alquiler continúa ampliando su parque. Durante el cuarto trimestre de 2025 incorporó 22 viviendas privadas y alcanzó las 7.499 viviendas, un 0,3% más que en el trimestre anterior. En el conjunto del año, Bizigune cerró 2025 con 80 viviendas más que en 2024, un crecimiento interanual del 1,1%. Por territorios, Bizkaia concentra el mayor volumen, con 4.605 viviendas, 48 más que un año antes, un 1,1%. Gipuzkoa alcanza las 2.054 viviendas y registra el mayor avance, con 45 incorporaciones y un crecimiento interanual del 2,2%. Álava cierra el ejercicio con 840 viviendas, 13 menos que en diciembre de 2024, un descenso del 1,5%.

Para el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana, esta evolución confirma una ampliación moderada del programa de mediación pública del alquiler en el conjunto de Euskadi y refuerza la necesidad de seguir movilizando vivienda privada hacia fórmulas de alquiler asequible y estable.

Derechos de las personas inquilinas en zonas tensionadas

Itxaso ha recordado que los límites establecidos por la legislación y el derecho a solicitar prórrogas extraordinarias “son de obligado cumplimiento”. Las personas inquilinas de viviendas situadas en zonas tensionadas pueden solicitar una prórroga anual de su contrato durante un máximo de tres años. Durante ese periodo se mantienen las condiciones del contrato, salvo las excepciones previstas legalmente.

El consejero ha animado a utilizar el buzón de consultas del portal zonatensionadaeuskadi.eus a quienes tengan dudas sobre la renta aplicada, la última mensualidad registrada, el índice correspondiente o su derecho a la prórroga. “El cumplimiento de la ley exige rigor y disciplina. Cuando se detecten incumplimientos de los deberes de información o de los límites legales en los precios del alquiler, se activarán los mecanismos de inspección y, cuando corresponda, de sanción”, ha advertido. Estas obligaciones de información afectan también a agencias y portales inmobiliarios.

Asimismo, Itxaso ha subrayado que las zonas tensionadas permiten proteger a las personas inquilinas y evitar que la evolución de las rentas dependa exclusivamente de un mercado con una demanda elevada y una oferta insuficiente. “Podemos y debemos intervenir para moderar los precios y proteger a las personas inquilinas, especialmente en los ámbitos donde el acceso a la vivienda se ha convertido en una barrera social, económica y generacional”, ha afirmado.

Más de 25.000 propietarios en Gipuzkoa se benefician de la bonificación fiscal por alquilar a precios contenidos

El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana considera que el balance provisional de la campaña de la Renta en Gipuzkoa confirma la importancia de la fiscalidad como herramienta complementaria de política de vivienda. Más de 25.000 propietarios se han beneficiado de la bonificación del 70% en el IRPF por alquilar sus viviendas a precios contenidos, con un impacto fiscal cercano a los 18 millones de euros. Además, otros 28.000 declarantes que alquilan a precios de mercado han recibido bonificaciones del 30%, por un importe aproximado de 4 millones.

Itxaso ha subrayado que estos datos “demuestran que la fiscalidad puede incentivar comportamientos socialmente útiles y ayudar a sostener vivienda privada en alquiler a precios razonables”. El consejero ha recordado que “bonificar más a quien alquila por debajo de los índices de referencia, participa en programas públicos o mantiene rentas contenidas es una forma de premiar la corresponsabilidad y de favorecer alquileres más estables”.

El Departamento precisa que estos datos fiscales no son directamente comparables con la EMAL, ya que responden a universos distintos. La EMAL se basa en las fianzas de contratos de alquiler libre de vivienda habitual en edificios colectivos, mientras que la información fiscal incorpora un conjunto más amplio de declarantes y puede incluir viviendas o contratos no recogidos en la estadística del mercado del alquiler. “Aun así, ambos indicadores apuntan en la misma dirección: la regulación, los incentivos fiscales y la movilización de vivienda privada deben trabajar juntos para ampliar la oferta y contener los precios”, ha afirmado Itxaso.

Más oferta para salir del tensionamiento

Una de las consecuencias de la regulación de precios es que las personas propietarias pierden el incentivo a cambiar de inquilino al término del contrato de alquiler, pues en zonas tensionadas no pueden incrementar la renta arbitrariamente al nuevo inquilino, sino que deben indexar el precio del nuevo contrato de alquiler al precio del contrato anterior. Ese hecho está provocando una mayor duración de los contratos que, en ocasiones, se prorrogan de manera tácita, con el consiguiente efecto sobre la rotación. “Es posible que las próximas estadísticas nos ofrezcan una fotografía de contracción de la rotación y una menor oferta, pues los pisos en alquiler tienden a mantener a los inquilinos en las viviendas, de modo que esos pisos dejan de salir de nuevo al mercado”, ha advertido el consejero.

Por ello, Itxaso ha insistido en que la regulación de precios y la protección de la demanda deben acompañarse necesariamente de un aumento sostenido de la oferta de vivienda en alquiler asequible. “Del tensionamiento solo nos sacará incrementar el parque de vivienda. La regulación puede contener abusos, proteger a las personas inquilinas y dar estabilidad al mercado, pero la solución estructural exige más vivienda protegida, más alquiler asequible y más colaboración institucional”, ha señalado Itxaso.

El consejero ha reiterado su llamamiento a los ayuntamientos declarados como zonas tensionadas para que apliquen todas las herramientas previstas en sus planes trianuales, agilicen la tramitación urbanística, activen suelo residencial y cedan parcelas al Gobierno Vasco para promover vivienda protegida y alquiler asequible. “El reto de la vivienda no se resolverá con una sola medida ni desde una sola institución. Requiere regulación, inversión pública, colaboración con los ayuntamientos, movilización de vivienda vacía, seguridad jurídica, fiscalidad inteligente y una política sostenida de producción residencial. Euskadi necesita proteger mejor a quienes viven de alquiler y, al mismo tiempo, ampliar de forma decidida el número de viviendas disponibles”, ha concluido.

El despliegue de las zonas tensionadas sigue avanzando. En Bizkaia permanecen en tramitación los expedientes de Sopela, Urduliz, Gorliz, Bermeo, Lekeitio, Elorrio, Sestao y Santurtzi. Y en Gipuzkoa, los de Bergara, Deba, Oiartzun, Oñati, Orio y Hondarribia.