José García Montalvo: “Euskadi cuenta con políticas consistentes, unos principios básicos claros, bien orientados y de fácil aplicación en materia de vivienda”

• El catedrático y economista, José García Montalvo, ha sido el encargado de poner sobre la mesa los retos para el fomento de un mercado residencial asequible

• El primer panel técnico del House Action ha puesto sobre la mesa la importancia de los datos y transparencia para orientar inversión pública y regular mejor

• El segundo panel ha abordado la exclusión residencial y la acción social en zonas tensionadas mediante cupos y criterios de asignación inclusivos, protección a jóvenes y familias, atención a colectivos vulnerables, equilibrio territorial de recursos.

El I Congreso Internacional House Action: Ciudades resilientes ante mercados residenciales tensionados, ha reunido en un encuentro inédito a catedráticos, responsables políticos, investigadores y profesionales del sector en tres mesas para debatir sobre los retos para afrontar un mercado residencial asequible, la importancia de contar con bases de datos sobre vivienda diferentes para la toma de decisiones y cómo repercuten socialmente las zonas tensionadas.

El catedrático y economista José García Montalvo ha sido el encargado de ofrecer una ponencia sobre los retos para el fomento de un mercado residencial asequible tras poner de manifiesto que “todas las grandes ciudades tienen el mismo problema, es un problema concentrado en las grandes ciudades que se expande como mancha de aceite hacia sus áreas metropolitanas”, pero que como también ha señalado, que “también sucede en otras ciudades del mundo”.

Y es que para el catedrático, la causa del problema es lo que ha denominado “economía política” ya que las y los representantes políticos quieren satisfacer a la ciudadanía y, en el caso de los propietarios de vivienda, no quieren que su propiedad pierda valor. “El político que quiere ganar las elecciones, inconscientemente está metiendo un freno, porque si se construye más viviendas, las viviendas en propiedad pierde valor”.

En su intervención, el economista también ha puesto encima de la mesa que los peores datos del Estado comparativos con otros países es la proporción de viviendas de alquiler, los obstáculos a la construcción de la vivienda y la falta de vivienda social que se sitúa en torno al 2,5%, lejos del 8% de la Unión Europea.

Otro de los problemas que ha destacado García Montalvo es la inseguridad en materia de vivienda y el riesgo que ello implica. En ese sentido, ha puesto el ejemplo de la limitación del precio de los alquileres, una medida que limita la rentabilidad del propietario que cambia esa vivienda de alquiler para residir por un piso turístico o temporal o, finalmente, lo vende.

“La sensación del propietario es que el riesgo está aumentando porque la inseguridad está aumentando”, ha afirmado el catedrático que también ha puesto de relieve que una parte de la solución al problema sería las viviendas de alquiler social para dar solución a colectivos – jóvenes, familias monoparentales e inmigrantes- que, de otra manera, “siempre estarán al final de las colas para acceder a una vivienda de alquiler, en donde en primer lugar estarán, por ejemplo, los nómadas digitales y solo ocuparán esos primeros puestos con los alquileres sociales”.

Para finalizar su intervención, José García Montalvo ha puesto de ejemplo la política de vivienda de la Comunidad Autónoma Vasca por políticas consistentes y mantenidas en el tiempo, por tener unos principios básicos claros, bien orientados y de fácil aplicación, por el interés en la evaluación de las políticas con informes periódicos y por la ingeniería institucional. “Aquí hay una ingeniería institucional que va justo a la raíz del problema. Necesitamos coordinar los intereses de todas las instituciones públicas”, ha indicado.

La importancia de bases de datos de vivienda abiertos y de calidad

El congreso también ha abordado en el panel técnico: datos para la acción pública la importancia de contar con bases de datos de vivienda abiertos y de calidad que ayuden a tener una visión de la repercusión de las medidas y así poder tomar decisiones políticas.

El primero en intervenir ha sido el secretario General Adjunto y Director de Políticas de  Housing Europe, Julien Dijol, quien ha sido contundente a la hora de afirmar de que “hay que que adaptar las nuevas realidades a las políticas de vivienda y para eso los datos son imprescindibles”.

En parecidos términos se ha manifestado el co-director de O-HB, Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, Aleix Arcarons, entidad que se encarga, entre otras cosas, de hacer un seguimiento de los efectos del tope de alquiler que entró en vigor en marzo de 2024 en la capital catalana. Arcarons ha recordado que en Cataluña hay un total de 271 municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado de un total de 947, si bien afecta al 90% de la población.

En su intervención, Arcarons ha explicado la dificultad de juntar los datos de los distintos portales para tener una visión global del volumen de apartamentos de alquiler y de ahí también la conveniencia de contar con datos de registradores, notarios y fianzas o saber cuántas fianzas no se depositan a partir de las declaraciones de la Agencia Tributaria. “Esto nos permitiría entender mucho mejor cómo funciona el mercado y, en consecuencia, cómo diseñar políticas que se ajusten mucho más a la realidad”, ha señalado el co-director del del O-HB que también ha puesto de manifiesto las dificultades de la interoperabilidad. “Es imprescindible conseguir el acceso y la interoperabiliad de los datos de vivienda ya que es una parte fundamental para asegurar la confianza en las políticas que se desarrollan a partir de ellos”.

Para Stephanie Jankel, urbanista y directora de estudios de APUR, de París, se necesitan tener el mayor número de datos de diferentes fuentes para ayudar al legislador a tomar decisiones como, por ejemplo, la de dopar los alquileres. “Necesitamos agentes imparciales expertos que digan sus fuentes y serios, necesitamos fuentes privadas y, en definitiva, necesitamos aumentar el número de datos con los que trabajar y utilizar los datos de gestión para hacer estudios”, ha indicado la urbanista.

En parecidos términos, se ha manifestado el director general de Vivienda y Suelo del MITMA, Javier Martín, quien considera necesario mayores esfuerzos para identificar fuentes de datos, agruparlos y hacerlos entendibles. En ese sentido, ha diferenciado los datos existentes sobre compraventa de vivienda y el mercado de alquiler que, según ha señalado, “hasta hace nada ha sido el gran olvidado y hay ahora disparidad y divergencia de los datos”.

Solución a la vivienda y a la exclusión social

La exclusión residencial y la acción social en zonas tensionadas han sido objeto de debate en el segundo panel del I Congreso Internacional House Action, Ciudades resilientes ante mercados residenciales tensionados donde representantes de Provivienda, Sareen Sarea y de las direcciones generales de Vivienda del Gobierno de Navarra y del Gobierno Vasco han coincidido en destacar la necesidad de pasar del riesgo de expulsión a la inclusión por la vivienda. ¿Cómo? Por ejemplo, reforzando el enfoque de derechos y la prevención de la exclusión residencial en contextos de renta al alza.

Los ponentes han coincidido en la necesidad de diversificar y articular distintas medidas y estrategias compartidas que posibiliten hacer frente a las distintas problemáticas residenciales y sociales que hay hoy en día.

Así, el Director General de Provivienda, Eduardo Gutiérrez, ha destacado la importancia de las asociaciones sociales proveedoras de vivienda que operan también en otros países como Viena, Francia o Países Bajos. Entidades que, con colaboraciones público-privadas, permite contar con programas de sinhogarismo. “El 60% procede de un fondo estatal de vivienda y otro 40% a través, por ejemplo, de la Banca Ética que presta dinero con un crédito bajo”, ha explicado Gutiérrez que ha puesto el ejemplo de Celso y Ovidio, de 67 y 77 años, que gracias a este sistema han podio entrar en una vivienda en Santa Cruz de Tenerife de 80 metros cuadrados con un alquiler de 390 euros.

A la hora de articular medidas y soluciones alternativas a la actual problemática, el portavoz de la Comisión de Vivienda de Sareen Sarea, Rubén Méndez, ha apostado por las cooperativas de vivienda por entender que tiene un gran potencial para distintos colectivos y establecer estrategias colectivas y comunitarias.

Para la directora de Vivienda del Gobierno de Navarra, Elga Molina, las zonas de mercado tensionado y sus implicaciones en la limitación de precios tampoco tienen que ser una solución única. Para Molina, los dos retos fundamentales a día de hoy es la oferta de vivienda a precios asequibles y también la seguridad. Una seguridad que, en su opinión, deriva de que en las zonas de mercado tensionado los contratos de alquiler son más largos y eso da estabilidad y seguridad. Al igual que sus compañeros de mesa, Elga Molina considera que hay que procurar la máxima tipología posible de vivienda para elegir la que más se ajuste a las necesidades.

En parecidos términos, se manifestó la directora general de Alokabide, Patricia Val, que también puso sobre la mesa otras medidas como, por ejemplo, buscar nuevos recursos habitacionales dando otros usos, por ejemplo, a locales; pero también explorar el tema de la fiscalidad y las ayudas. “Lo que la sociedad demanda es que se pongan en marcha todas las medidas para conseguir una vivienda digna”, ha recalcado Val. Y es que, en su exposición, ha señalado que para evitar la exclusión hay que “prevenir la exclusión residencial, acompañar y habilitar programas para la cesión de viviendas a entidades del tercer sector e intervenir con los residentes que ya están en nuestros programas”.

En cuanto a la problemática de las viviendas vacías, la directora general de Alokabide ha recordado el programa Bizigune que ofrece seguridad jurídica a los propietarios y permite tener inmediatez en casos de realojo por emergencia social (víctimas de violencia de género, catástrofes, etc).

Finalmente, los ponentes han puesto de manifiesto que hay que hacer políticas de vivienda a corto, medio y largo plazo. Vivienda pública que sea inclusiva y se pueda adaptar a las necesidades porque “no solo hay que dar solución al problema de la vivienda, sino que también hay que evitar la exclusión social”, han coincidido los cuatro ponentes.