En

Cambios en materia de vivienda protegida

By Jon
2017 February 5
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Buenas,

Quisiera plantear varias cuestiones en materia de vivienda protegida que creo que se están haciendo mal y que deberían corregirse:

1) ¿Cómo es posible que las viviendas de protección valgan casi lo mismo ya sean de segunda mano o nuevas? Debe ser el único bien que no se devalúa con el tiempo, parece ser. Encima, en los últimos 10 años, en plena crisis inmobiliaria con la bajada general de los precios de las viviendas libres el precio de las VPO no sólo no bajó, sino que se incrementó. De locos.

Sale más caro comprar una VPO de segunda mano que nueva, ya que a lo que marca el G. vasco como precio máximo de venta SIEMPRE hay que añadir lo que pida en negro el dueño por "las mejoras" (en 10 años de búsqueda no he encontrado a ningún dueño de VPO que no me pidiera dinero "B"). Y da igual que denuncies, lo tengo comprobado.

2) ¿Cómo es posible que quien herede una VPO y no cumpla con los requisitos de Etxebide para poder quedarse con la vivienda no sea obligado por la Administración a su venta inmediata?

Como comentaban en 2014 en este mismo blog se da la circunstancia de gente que hereda VPO con calificación temporal de protección y que decide esperar a que pase el tiempo para poder venderla como libre, todo ello sin que nadie diga nada.

Es más, sé de ciertos casos en los que incluso mientras esperan a la desprotección de la vivienda la ponen en alquiler (regulado todo por Etxebide). Es decir, sacan doble beneficio: el alquiler y lo que le sacan al venderla como libre.

Por todo ello, creo que se deberían dar los siguientes pasos:

1) Abaratar el precio de venta de las VPO de segunda mano

2) Poner más medios para evitar el fraude. Sería interesante que mediara la administración en las compraventas entre particulares, no sólo dando el visado al contrato.

3) Obligar a los herederos de VPO que no cumplan con los requisitos de Etxebide a poner a la venta inmediatamente las viviendas, no dando opción a que se lleguen a descalificar.

4) No permitir que un heredero de VPO pueda ponerla en alquiler. No tiene sentido que teniendo vivienda propia puedan encima sacarle rendimiento a la VPO que heredan más allá del precio de venta máximo marcado por el G. vasco.

Con todo ello creo que habría más VPO en el mercado de segunda mano y, por lo tanto, evitaríamos la picaresca y que se pidan precios por encima de los estipulados. Cuando sube la oferta baja el precio o al menos las pretensiones de "estafa" de algunos.

Gracias y un saludo.

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One comment
  • Faceless avatar thumb 70
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  • Ingurumena, Lurralde Plangintza eta Etxebizitza
    2017 February 7

    Estimado Jon

    Gracias por participar en Irekia

    Ahora mismo los precios de las viviendas protegidas pueden alcanzar los mismos niveles para viviendas nuevas que de segunda mano, al tener fijados los mismos precios máximos.

    La determinación actual de precios tiene cuenta el tipo de protección, la localización geográfica, la superficie y si es en plena propiedad o en derecho de superficie.

    Sólo existe un mecanismo de depreciación para las viviendas cedidas en derecho de superficie.

    La nueva ley de Vivienda va a corregir esta situación al contemplar la antigüedad o el estado de conservación como nuevos criterios que deben tenerse en cuenta en los mecanismos de fijación de precios y será uno de los reglamentos de desarrollo de la Ley de Vivienda que hay que acometer.

    Los precios máximos de las viviendas protegidas no han variado desde el año 2010, en que se acometió la última (por el momento) actualización de precios y rentas de alquiler de viviendas protegidas.

    En estos últimos años, desde el inicio de la crisis económica hasta 2016, los precios medios de las viviendas libres han caído del orden del 36% de media y las rentas de alquiler de viviendas libres han caído un 10% de media (todos estos datos se publican en el Observatorio Vasco de la Vivienda).

    En 2017 repuntan al alza los precios medios de las viviendas libres y aun más las rentas de alquiler (aguzadas por ser un mercado de oferta estrecha y la nueva presión turística en determinados ámbitos locales).

    En este periodo de crisis las estadísticas sí recogen una subida en los precios medios de las viviendas protegidas y de sus rentas de alquiler, pero esa subida, aun siendo real, tiene un componente estadístico. Los precios máximos no han subido, pero como las medias de precios protegidos recogen productos diferentes: sociales, viviendas protegidas VPO y tasadas, se ha producido un fenómeno de sustitución de la oferta de viviendas sociales (las más baratas) por protegidas y tasadas (de precios y rentas más altas) que eleva las medias.

    Con los últimos datos disponibles (3º trimestre de 2016) una vivienda libre tenía un precio medio de 254.000 € en Euskadi mientras que una protegida se situaba en 131.000 €.

    Con la misma fecha, el alquiler libre medio en Euskadi se situaba en 879,8 €/mes y el de una vivienda protegida alcanzaba los 245,7 €/mes.

    Estos datos provienen de estadísticas oficiales del Gobierno Vasco, pero hay otras fuentes, algunas de las cuales analizan los diferenciales de precios entre la vivienda libre y protegida a nivel de Estado. Nosotros recogemos en el Observatorio Vasco de la Vivienda tales estudios, y en el caso de Euskadi, ese diferencial (el mayor de todo el Estado) sigue manteniendo una lógica razonable que se ha perdido en otros ámbitos territoriales.

    Todas las compraventas de viviendas protegidas de segunda mano son objeto de visado administrativo por el Gobierno Vasco donde se debe comprobar el cumplimento de todos los requisitos exigibles.

    El tema de sobreprecios es una de las cuestiones que nos preocupan, y además del visado contamos con el ejercicio de los derechos legales de tanteo y retracto cuando consideramos que el fraude es posible o simplemente por muestreo estadístico para intervenir en el mercado.

    En cada ejercicio se realizan muchas trasmisiones de viviendas protegidas y dado el permanente contacto informativo bilateral que mantenemos con notarios y registradores la apreciación que mantenemos no es que este tipo de actividad sea sistemática. Hemos conocido otros tiempos en la materia en que era un asunto común y ya fue objeto de erradicación en su momento.

    No obstante, contamos con herramientas para atacar esos abusos.

    Es esta una sociedad donde afortunadamente impera el derecho. Significa esto que en principio y por prevalencia del derecho civil, es posible heredar una vivienda protegida.

    En ese entorno de legalidad, la Ley de Vivienda dice:

    Artículo 37.– Visado de los contratos de transmisión de viviendas.
    (…)
    4.– Requerirán visado previo del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco o, en su caso, del ayuntamiento correspondiente los siguientes actos de disposición:

    a) La transmisión «inter vivos» o «mortis causa» de la propiedad o derecho de superficie de terrenos, parcelas o solares con calificación urbanística para su destino a viviendas de protección pública, o la constitución de derechos reales sobre ellos, salvo en el caso de la hipoteca.

    b) La transmisión «inter vivos» o «mortis causa» de la propiedad o derecho de superficie de una vivienda de protección pública, anejos o locales calificados, o la constitución de derechos reales sobre ellos, salvo en el caso de la hipoteca.

    Esto significa, que tras la aceptación de la herencia, las viviendas protegidas deben seguir cumpliendo con su función social y hay mecanismos legales para garantizar su función social, si bien es cierto que requieren en la actualidad de desarrollo reglamentario.

    En el caso de la aceptación sistemática del alquiler de las viviendas heredadas, tal actividad sólo tendría sentido en el marco de un proceso que lleve a recuperar en términos finalistas la función social de la vivienda protegida (comentado en el párrafo anterior) puesto que el alquiler en viviendas de VPO de propiedad sólo se permite en casos de temporalidad y cuando hay razones de peso que lo avalan (trabajo, cuidado de personas…).

    Finalmente, le agradecemos las propuestas que nos propone acometer, en ello estamos y estaremos. Con respecto a la lucha contra el fraude, como ya hemos señalado anteriormente es algo que nos ocupa y preocupa a tiempo completo.

    Un saludo