El Gobierno Vasco autoriza la venta del suelo de viviendas construidas en derecho de superficie con calificación provisional

Estimada Esti:

Señalarte que los ingresos obtenidos se destinarán al impulso de las políticas a favor del alquiler. Esta medida es una de las acciones consensuadas en el Pacto Social por la Vivienda firmado en el mes de junio por el Departamento de Vivienda con más de 70 entidades sociales y económicas.

Desde el Gobierno Vasco se está apostando por potenciar el alquiler. Así, este Gobierno pretende hacerse con un patrimonio estable de viviendas de alquiler, que sea suficiente para abastecer la demanda.

La política de fomento de alquiler se enfrenta a dos grandes dificultades, por un lado el reducido parque público de viviendas de alquiler del que se dispone actualmente y por otro, el coste económico que supone realizar una eficaz política de vivienda de alquiler. Por ello, se están buscando fórmulas alternativas de financiación, como por ejemplo, es la obtención de recursos a través de la venta del derecho de superficie con calificación provisional.

Los titulares de viviendas cedidas en derecho de superficie que ejerzan la opción de compra que ofertamos, accederán a la PLENA PROPIEDAD de sus viviendas, pagando un precio razonable por ello, que será además financiado en su totalidad, si así se desea, mediante préstamos en favorables condiciones financieras.

Significa ello que no tendrán que devolver al Gobierno sus viviendas a los 75 años. Por lo tanto no es cierto que un titular de una vivienda en derecho de superfice vaya a disfrutar permanentemente de su vivienda, porque cuando el plazo de 75 años expìre esa vivienda pasará a ser propiedad del Gobierno sin compensación alguna.

Los titulares que compren el suelo verán como sus viviendas serán calificadas permanentemente como protegidas, lo que significa que cuando las vendan deberán hacerlo sin superar a los precios máximos vigentes en cada caso, pero dichos precios tendrán una actualización razonable a lo largo del tiempo. El incremento a aplicar será el correspondiente a la plena propiedad y no a los precios a aplicar a las viviendas en derecho de superficie, que será un precio inferior que se irá devaluando progresivamente ahsta ser cero en el año 75..

Hay muchos titulares actuales que pueden ya realizar (o en un futuro muy cercano) la venta de sus viviendas como libres al expirar el plazo de protección. De hecho muchos de ellos pueden prever la realización de importantes plusvalías entre lo que pagaron y podrían obtener ahora con su venta en el mercado libre. Por lo tanto, ¿que interés podrían tener en esta oferta de compra?

La realidad económica del derecho de superficie ha llegado ya también, y se reforzara a partir de la nueva Orden de Precios al propio mercado libre.

Esa adaptación del valor de mercado del derecho de superfice al valor de uso se va a realizar desde tres puntos de vista:

- Financiación bancaria. No se va a financiar como la plena propiedad porque las garantías son distintas.

- Valor de tasación de las compraventas. El valor de tasación va a recoger la depreciación del valor del derecho de superficie en el tiempo.

- Consumidores: posibles compradores de esas viviendas van a tomar en consideración el hecho de que es una vivienda en derecho de superficie para calcular el precio que están dispuestos a pagar.

En este nuevo entorno, es poco previsible que lleguen a materializar sus anteriores expectativas de plusvalías, con el agravante de que el mero transcurso del tiempo devaluará el valor de su vivienda, llegando a ser cero al final del plazo aunque sea una vivienda libre sigue vigente el derecho de superficie..

Por ello, y en contra de lo que ha venido pareciendo hasta ahora, ejercer su opción de compra puede ser su mejor decisión económica al respecto.

Si compras el suelo de tu vivienda en derecho de superficie, ésta se calificará de forma permanente como vivienda de protección oficial y no pasara nunca al mercado libre:

CALIFICACION PERMANENTE: todo aquel titular de una vivienda edificada en régimen de derecho de superficie con calificación provisional que, cumpliendo los requisitos de ingresos establecidos, se decida a comprar el suelo propiedad de la Administración Comunidad Autónoma Vasca, deberá simultáneamente solicitar la calificación permanente de su vivienda, quedando de esta forma incorporadas al parque protegido de forma permanente.

La calificación permanente evitará que miles de viviendas originariamente protegidas salgan del parque público y pasen a engrosar el parque inmobiliario de viviendas libres con la correspondiente materialización de plusvalías privadas a corto y medio plazo. Lo que pretendemos es evitar que estas miles de viviendas pierdan la calificación de protegidas, ya que su calificación permanente tiene importantes efectos regulatarios sobre precios y posibilita la ampliación de la oferta de viviendas protegidas en segundas y posteriores transmisiones, a largo plazo, según requisitos de necesidad de vivienda objetivos y con la garantía pública vinculada al ejercicio permanente de los derechos de tanteo y retracto y control inspector de su función social.

Dicho de otro manera, lo que conseguimos es que las mismas viviendas satisfagan varias necesidades de vivienda a lo largo de su vida útil, y no sólo una que incorporaría además el añadido de una plusvalía a materializar en el mercado libre por su titular, dado que las personas cambian de vivienda a lo largo de su vida ( ahora mismo el ciclo medio de cambio cíclico ronda los 15 años), lo que permite multiplicar la capacidad de satisfacción de necesidades de vivienda con el parque publico de viviendas protegidas existente ( en un efecto similar al de la rotación de las viviendas en alquiler, pero realizado en el mercado de venta).

El mercado libre va descontar ya el valor real de los derechos de superfice, que serán decrecientes progresivamente en el tiempo hasta llegar a cero, sea vivienda libre o protegida.

Estimado Fernando:

El precio máximo que puede alcanzar una vivienda protegida, viene marcado normativamente, debiendo cumplir con lo recogido al respecto en la orden de 3 de noviembre de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial.

Si deseas calcular el precio máximo de una vivienda protegida puedes hacerlo visitando el apartado Precios Máximos VPP dentro de la sección Estrategia de Vivienda Pública en Euskadi del portal de Etxebide (www.etxebide.info).

Asimismo, si quieres saber qué debes hacer para calcular el precio máximo de una vivienda protegida, cómo se actualizan los precios de vpp, qué criterios se toman en consideración a la hora de marcarlos, etc, te recomendamos que visites la sección de Preguntas Frecuentes, donde encontrarás amplia información y ejemplos al respecto.

Estimado Alex,

La metodología del cálculo del precio de las viviendas en derecho de superficie tiene necesariamente en cuenta que el valor de este derecho de carácter temporal, será igual a cero en el momento que expire el plazo de vigencia del mismo (en la práctica habitual de esta Administración, tras 75 años), revirtiendo la plena propiedad de lo edificado, a la administración cedente del derecho de superficie.

La valoración se realiza tomando como referencia los criterios establecidos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE n.º 85, de 9 de abril de 2003), modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre (BOE n.º 249, de 17 de octubre de 2007).

El cálculo del precio de los inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie se efectúa en base a lo dispuesto en el artículo 53 de dicha Orden, que remite al artículo 45.2 de la misma para el cálculo del valor de partida; al valor actual del valor de reversión, en la fecha de extinción del derecho, calculado de acuerdo a su artículo 31.3; y a la tasa de actua­lización a aplicar para calcular los valores citados en base a lo contemplado en su artículo 32, tomando en consideración, adicionalmente, el plazo de extinción del derecho usualmente establecido por el Gobierno Vasco (75 años) y la presunción de que en los seis primeros años (del año 0 al año 5) no se produce depreciación de la edificación, aunque se vaya reduciendo el período de duración del derecho de superficie.

Esta última consideración se realiza teniendo en cuenta que el derecho de superficie se otorga en el momento de la adjudicación del suelo al agente promotor (año 0), quien deberá acometer el proceso de promoción hasta la entrega de las viviendas a los adjudicatarios.

Una vez recibidas las viviendas por éstos, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (BOE n.º 266, de 6 de noviembre de 1999) establece una garantía de un año para los defectos por acabados, por lo que es a partir de este momento cuando se puede considerar que se inicia el proceso de depreciación por antigüedad de la edificación.

Este proceso de valoración se recoge de una manera simplificada a través de la tabla de porcentajes de depreciación que figura en el anexo III de la ORDEN de 3 de noviembre de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial (norma en la que se acomete, por primera vez, la regulación de los fun­damentos del cálculo del precio máximo del derecho de superficie) anexo en el que se especifican las formulaciones empleadas para su cálculo en base a los criterios detallados establecidos en la precitada Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.”

Alex jauna,

Azalera-eskubideko etxebizitzen prezioa kalkulatzeko metodologiak ezinbestean hartu du kontuan aldi baterako izaera duen eskubide horren balioa hutsa izango dela haren indarraldia agortzen denean (Administrazio honen ohiko praktikaren arabera, 75 urtera), eraikitakoaren jabetza osoa azalera-eskubidea laga zuen administraziora itzuliko delarik.

Balorazioa egiteko erreferentzia bezala hartu dira ondasun higiezinak eta eskubide jakin batzuk finantza-xede jakin batzuetarako balioztatzeko arauen gaineko martxoaren 27ko ECO/805/2003 Agindua (BOE, 85. zenbakia, 2003ko apirilaren 9koa). Agindu hori, urriaren 4ko EHA/3011/2007 Aginduaren bidez aldatua izan zen (BOE, 249. zenbakia, 2007ko urriaren 17koa).

Azalera-eskubidean erosita dauden etxebizitzen prezioa kalkulatzeko Agindu horren 53. artikuluan xedatutakoa hartuko da kontuan: hasierako balioa kalkulatzeko Aginduaren 45.2 artikuluari lotzen zaio; eskubidea iraungitzen den datan itzulketa-balioaren egungo balioa, 31.3 artikuluaren arabera kalkulatua; aipatutako balioak kalkulatzeko aplikatu beharreko eguneratze-tasa,32. artikuluan jasotakoaren arabera. Horrez gainera, kontuan hartuko da Eusko jaurlaritzak ezarritako eskubidearen iraungitze-data (75 urte) eta lehenengo sei urteetan (0 urtetik 5. urtera) ez dagoela eraikinaren balio-galerarik, nahiz eta azalera-eskubidearen iraupen-aldia murrizten joan.

Gogoeta hori egiterakoan kontuan izan da azalera-eskubidea lurzorua sustatzaileari esleitzen zaion unean ematen dela (0 urtea) eta sustatzaileak burutu beharko duela sustapen-promozioa esleipendunei etxebizitzak entregatu arte.

Esleipendunek etxebizitzak eskuratu ondoren, Eraikingintzaren Antolamenduari buruzko azaroaren 5eko 38/1999 Legeak (BOE 266. zenbakia, 1999ko azaroaren 6koa) ezarritakoaren bat etorriz, urte beteko bermea dago akabera-akatsentzat. Antzinatasunagatiko eraikinaren balio-galera ordutik aurrera ulertzen da hasten dela.

Balioespen-prozesu hori modu laburtuan dago jasota babes ofizialeko etxebizitzen gehieneko prezioak zehazteari buruzko Etxebizitza, Herri Lan eta Garraioetako sailburuaren 2010eko azaroaren 3ko Aginduaren III. eranskinean bildutako balio-galeren portzentajeen taulan. Horiek kalkulatzeko formulazioak Ekonomia Ministerioaren martxoaren 27ko 805/2003 Aginduan xedatutako irizpideetan oinarrituta zehaztu dira (Aginduak ondasun higiezinak eta eskubide jakin batzuk finantza-xede jakin batzuetarako balioztatzeko arauei buruzkoa da).